Hypotheek oversluiten: zo makkelijk is het niet

Een paar tips (van een onsuccesvolle ervaringsdeskundige) voor wie zijn hypotheek wil oversluiten.

Ik heb een huis. Een steeds groter (maar in absolute termen nog steeds een klein) stukje daarvan is van mij: ik heb een hypotheek en los daarop af (wanneer ik wil: het is een aflossingsvrije). Tien jaar geleden sloot ik die hypotheek af. Een klein deel tegen een variabele rente en een groot deel tegen een vaste rente van 4,8%. Ik zette die rente 20 jaar vast.

In oktober las ik in de Volkskrant dat huizenbezitters veel geld laten liggen. De rente staat op dit moment zo laag, dat het ondanks de boeterente (die je betaalt als je voortijdig van je rentevaste periode af wilt) vaak toch interessant is om over te sluiten. Ik besloot eens te kijken of dat ook in mijn geval kon kloppen. Ik vulde de rekentool op IkbenFrits in en jawel: er stond een leuk bedrag onder de streep.

Ik maakte in de weken die volgden afspraken bij enkele hypotheekadviseurs voor een oriënterend gesprek. ‘Vraag alvast de boeterente op bij je huidige hypotheekverstrekker,’ vroeg eentje. Zo gezegd, zo gedaan. Half oktober belde ik met mijn hypotheekverstrekker en kreeg een bedrag te horen. Laten we zeggen dat het € 10.000 was. Een fors bedrag, maar lager dan het voordeel dat oversluiten zou opleveren. Ook als je daarbij de kosten van het hypotheekadvies, taxatie en notaris zou optellen. Ik ging aan de slag.

Het duurde even voor ik definitieve afspraken kon maken met een adviseur (nog een tip: als een beoogd adviseur niet snel reageert -> meteen naar een ander). Het was inmiddels half december en ik besloot de kerstvakantie te benutten om alle documenten te verzamelen, een taxatie te laten doen en een notaris te zoeken. Begin januari was alles rond. De nieuwe hypotheekaanbieder wilde nog even de actuele boeterente (die gebaseerd is op het verschil tussen je hypotheekrente en de huidige rente) weten, dus ik belde weer met mijn hypotheekverstrekker.

Boete ruim verdubbeld

Ik verwachtte wel een kleine wijziging (de resterende looptijd was inmiddels wat korter, maar ook de rente was een beetje gedaald), maar viel van mijn stoel toen ik het bedrag hoorde: dat lag in de buurt van € 25.000. Vijftienduizend euro meer dan waar ik rekening mee hield! Lang verhaal kort: het was helemaal niet meer interessant om over te sluiten (maar ik had al wel een deel van de kosten gemaakt).

Er waren – zonder dat ik er erg in had –  twee dingen gebeurd die die enorme stijging veroorzaakten:

  • In mijn geval liep mijn rentevaste periode nog ongeveer 11 jaar: in oktober iets langer, in januari iets korter. In oktober werd er daarom vergeleken met de 12-jaarsrente. In januari met de 10-jaarsrente. Daar zat en zit een behoorlijk verschil tussen.
  • De rente is de afgelopen tijd verder gedaald. Zelfs als in januari met de 12-jaarsrente werd gerekend, zou de boete nog met zo’n € 6.000 stijgen. (vraag me niet naar de berekening: dat is een blackbox)

Extra complicatie is dat de uiteindelijke boeterente wordt berekend op de dag dat de nieuwe hypotheek passeert. Op het moment dat je de definitieve afspraken met de notaris maakt, weet je dus nog niet welk bedrag je moet betalen als je daadwerkelijk passeert. Als je geluk hebt, stijgt de rente tussentijds en betaal je minder. Als je pech hebt, daalt de rente verder (of doorbreek je net in die periode de grens waarbij met een andere vergelijkingsrente wordt gerekend) en betaal je meer. En dat kan dus zomaar enkele duizenden euro’s zijn.

3 Tips bij oversluiten hypotheek

Ik heb me de afgelopen tijd het hoofd gebroken over de vraag wat ik had kunnen doen om dit te voorkomen en ben uitgekomen op de volgende tips:

1. Maak haast, ook al heb je het niet

Als ik er eind vorig jaar veel haast achter had gezet, had ik gewoon tegen de verwachte kosten kunnen oversluiten. Ik was me daar niet van bewust. Dat was onhandig.

2. Vraag een boeterente op voor 2 data

Als je contact hebt met je hypotheekverstrekker, geven ze je de rente door op dat moment. Weet je niet zeker met welke rente in jouw geval wordt vergeleken: vraag dan de rente voor het huidige moment op, maar ook voor het moment waarop je verwacht het proces af te ronden bijvoorbeeld 1 of 2 maanden later. Je ziet dan in elk geval het verschil in het geval dat de rente tussentijds niet gaat schommelen.

Je kunt (een indicatie van) de boeterente van dit moment overigens berekenen via IkbenFrits of (zonder een hele tool door te moeten) Actuelerentestanden.nl.

3. Zet de boeterente vast, net als bij hypotheekoffertes

Dit kan nu dus nog niet (in elk geval niet bij mijn hypotheekverstrekker; voor andere vermoed ik eenzelfde situatie) en is eigenlijk een oproep aan de partijen. Wat zou het ongelooflijk handig zijn als je voor in elk geval een paar weken weet waar je aan toe bent. Waarom staat er niet op pro forma aflosnota’s dat de genoemde bedragen een maand vaststaan? Niemand wordt daar slechter van. De hypotheekverstrekker profiteert als de rente tussentijds stijgt, de klant als de rente tussentijds daalt. En het scheelt een hoop gedoe. Je weet immers welk bedrag er onder de streep staat als je tekent bij de notaris.

Mijn poging is gestrand. Mocht je aan eenzelfde traject beginnen: good luck!

 

2 Reacties Hypotheek oversluiten: zo makkelijk is het niet

    1. Elise

      Dank Diana, maar een advies gaat op dit moment weinig doen aan de hoge boeterente. Ik vrees dat ik nog een paar jaar moet wachten voor het weer interessant wordt om over te sluiten.

      Antwoord

Laat wat van je horen

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *

Antispamcontrole Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.